Финансовая страховка от бухгалтерских ошибок       Бесплатная регистрация ООО   |   ИП       4 способа сэкономить на налогах       CRM, Склад, Торговля, Аналитика в одном месте       Программа для учета в магазинах (54-ФЗ)
Новый Бизнес.Ру

Как малому бизнесу получить кредит под залог недвижимости

8 ноября 2019
344
Средний балл: 0 из 5
Как малому бизнесу получить кредит под залог недвижимости

Один из удобных и быстрых способов получить нужную сумму на развитие бизнеса – кредит под залог недвижимости. Такие займы выдают под обеспечение квартиры или коммерческого объекта, при этом вы продолжаете оставаться собственником недвижимости. В статье Наталья Колотилихина, руководитель отдела залогового финансирования SimpleFinance, рассказывает о том, какие риски существуют, что проверить в документах и какую систему погашения предпочесть.

Как малому бизнесу получить кредит под залог недвижимости

Наталья Колотилихина, руководитель отдела залогового финансирования SimpleFinance

Стоит ли закладывать недвижимость для получения кредита

Порой ситуация складывается так, что хорошее финансовое состояние и наличие стабильного денежного потока у компании не позволяет получить необходимую сумму денег, особенно на длительный срок.

Многие кредитные организации требуют от клиентов дополнительных гарантий по кредиту. Такой гарантией служит обеспечение или залог недвижимого имущества. Таким образом, залоговый кредит – это предоставление денежных средств на любые цели, где дополнительным гарантом возврата кредита выступает недвижимое имущество заемщика, которое передается в залог кредитору.

Такой вид кредитования по сравнению с необеспеченным потребительским кредитом позволяет получить крупную сумму на длительный срок – 7-10 лет, а в некоторых случаях – до 20 лет. Сумма кредита составляет до 60% от стоимости обеспечения, в некоторых случаях, когда высоколиквидные объекты – до 70%.

Размер ставки зависит от суммы кредита, срока его погашения, а также зависит от профиля самого клиента:

  • уровня и прозрачности его дохода,
  • кредитной нагрузки,
  • качества обслуживания предыдущих обязательств,
  • ликвидности залога.

Несмотря на то, что в основном залоговые кредиты нецелевые, подтверждение их целевого использования может быть дополнительным плюсом при принятии решения и может влиять на процентную ставку. Заемщику важно помнить, что чем более ликвидным является объект залога, тем выше шансы получить необходимое финансирование. Ведь в случае негативного сценария, например, утрате платежеспособности, именно обеспечение будет являться источником возврата денежных средств кредитору.

Поэтому перед тем, как взять кредит, ответьте на два вопроса.

  1. Позволяет ли уровень вашего дохода комфортно обслуживать кредитные обязательства?
  2. Есть ли у вас «запас прочности» в случае ухудшения ситуации в бизнесе или экономике, за счет которого будете погашать кредит, и на какой период его хватит?

Составьте оптимистичный, реалистичный и пессимистичный прогнозы денежных потоков на весь период обслуживания кредита и разработать план действий на случай самого негативного сценария.

Честные ответы на эти вопросы уже на этапе разработки бизнес-плана помогут оценить, стоит ли закладывать свою недвижимость для получения финансирования и оправданы ли риски.

Какие предложения есть на рынке

Все программы кредитования, представленные на рынке, выглядят примерно одинаково. Но если внимательно изучить предложения, можно выявить некоторые особенности.

Например, ставка по кредиту ниже, когда в залог предлагают ликвидное обеспечение – квартиру со средними характеристиками в городах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Если залогом является коммерческий объект, стоимость займа у некоторых кредиторов может быть немного выше.

Самыми дорогими являются залоговые кредиты, где в качестве обеспечения выступают дома с земельными участками. Под некоторые дома вообще получить кредит практически невозможно. Например, к ним относятся деревянные, оформленные как объект незавершенного строительства или нежилое помещение, с незадекларированными жилыми метрами и т.д. Также наименее интересные для кредиторов залоги – комнаты, доли и земельные участки, расположенные далеко от городов. Такие объекты малоликвидны и продать их в случае необходимости будет очень сложно.

Многие банки предлагают своим клиентам кредитование на специальных, более выгодных условиях по ставке 11-13% годовых. Как правило, такие предложения доступны для компаний с устойчивым бизнесом. Однако здесь существенный фактор – срок рассмотрения заявки. В некоторых случаях процесс затягивается на месяцы, так как кроме финансового анализа кредитная организация оценивает ликвидность, стоимость объекта, проверяет его юридическую чистоту.

Есть банки, которые специализируются на кредитовании под залог недвижимого имущества. Они более лояльно оценивают заемщиков и пакет документов у них небольшой. Решение принимают в течение 3-7 рабочих дней, но и ставки по таким кредитам выше и находятся в диапазоне 13% - 28% годовых.

Достаточно активно выдают залоговые кредиты микрофинансовые организации (МФО). Туда обращаются клиенты, которым необходимо получить денежные средства в кратчайшие сроки (1-2 дня), а также те, кто по тем или иным основаниям не может получить кредит в банке.

МФО делятся на 2 категории. Первые предоставляют ломбардное кредитование, где решение о кредитовании принимают на основе ликвидности обеспечения. При этом не проводят анализ финансовых возможностей погашения займа. Вторые выдают кредит только после оценки платежеспособности потенциального клиента.

Стоимость кредитов в МФО дороже, средние ставки колеблются в пределах 15 - 36% годовых. Это связано с тем, что они кредитуют более рискованную категорию клиентов. Кроме того, зачастую МФО принимают решения в условиях неопределенности, когда компания неохотно раскрывает реальную картину функционирования бизнеса и готова переплачивать за скорость получения денежных средств и некую закрытость.

Требования к заемщикам и основные стоп-факторы

Основные требования к заемщикам у всех кредиторов примерно одинаковые. Здесь важно иметь устойчивый бизнес, располагать прозрачным и регулярным денежным потоком, достаточным для погашения кредита.

На минимальную ставку могут претендовать клиенты с положительной кредитной историей, опытом ведения бизнеса и обслуживания соразмерных обязательств, ликвидным обеспечением.

Главные стоп-факторы при получении кредита: отрицательная кредитная история учредителей и руководителя компании, плохое финансовое состояние и наличие убытков, судебные разбирательства в отношении объекта залога, наличие обременений в пользу третьих лиц (за исключением аренды). Опасение может вызвать и негативная репутация заемщика.

Нужно учитывать, что обеспечение является лишь дополнительной гарантией возврата заемных средств, в случае наступления форс-мажорной ситуации в бизнесе. Чем более рискованный клиент, тем выше должна быть ликвидность недвижимости, передаваемой в залог.

Как получить кредит

Если вы являетесь корпоративным клиентом банка, начините с него. Кредитные учреждения могут предлагать своим клиентам достаточно лояльные условия и привлекательные ставки. Если у вашего банка нет такой услуги, смотрите предложения других кредитных организаций.

Советую подавать документы на рассмотрение сразу нескольким кредиторам. Это не только поможет сэкономить время, но и повысит шансы на получение положительных решений.

Когда получите положительное решение, обязательно запросите у кредитующей организации полный перечень сопутствующих расходов по сделке.

Отличный вариант с точки зрения экономии времени – обратиться к компетентному консультанту, который найдет наиболее подходящее предложение на рынке, согласует все условия, поможет со сбором и подготовкой документов, сопроводит на сделке. Но в этом случае придется платить за его услуги.

Для оформления кредита требуется пакет документов, который можно разделить на несколько блоков.

  • Учредительные: свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в ФНС, устав, решение о создании общества и назначении гендиректора;
  • Бухгалтерские: отчетность за последний отчетный год и за последний отчетный период, декларация, заверенная в налоговом органе;
  • Финансовые: справка о движениях по счетам; об отсутствии долгов перед налоговой и внебюджетными фондами, кредитная история и др.
  • По закладываемому имуществу: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, документы по приватизации или договор купли-продажи, кадастровый паспорт; справка о лицах, прописанных на жилой площади и др.

На что обращать внимание при оформлении кредита

Заключение сделок под залог недвижимого имущества регулирует 102-ФЗ «Об ипотеке». Основные документы для оформления сделки – это кредитный договор/договор займа, договор залога (об ипотеке) и закладная, которая не является обязательной, ее оформляют по согласованию сторон. Закладную используют как документальное подтверждение передачи недвижимости в залог.

Перед тем, как заключить сделку, внимательно изучите все документы, которые нужно подписывать. Бывают случаи, когда кредитная организация предлагают клиенту подписать договор об отступном, который служит основанием для регистрации перехода права собственности на кредитора без процедуры обращения взыскания. Кроме того, некоторые недобросовестные кредиторы вместо заключения договора займа и договора залога предлагают оформить договор купли-продажи с правом обратного выкупа. Это влечет за собой переход права на кредитора после предоставления денежных средств. Таким образом, кредитор становится полноправным владельцем вашей недвижимости. При этом условия обратного выкупа могут быть трудновыполнимы, и вернуть объект в собственность будет крайне проблематично.

Важные моменты, которые следует учесть при оформлении залогового кредита:

  1. Основное условие безопасной сделки – регистрация обременения (ипотеки) на закладываемый объект, а не регистрация перехода права собственности на кредитора. Обращайте на это внимание, иначе есть риск потерять свою недвижимость.
  2. Внимательно изучите информацию о кредиторе. Все банки и МФО, которые выдают залоговые кредиты, имеют лицензию ЦБ на осуществление деятельности. Проверить наличие лицензии МФО можно на сайте ЦБ. Не рекомендую заключать сделку с физическими лицами и организациями, не регулируемыми ЦБ.
  3. Обязательно заранее ознакомьтесь с кредитной документацией и примерным графиком платежей. Обращайте внимание на размер процентной ставки, срок кредита, периодичность погашения процентов и основного долга, пени за просрочку платежей, наличие дополнительных штрафов за невыполнение тех или иных условий.
  4. Оцените свои возможности по возврату кредита. Здесь важно выбрать оптимальный срок, чтобы ежемесячный платеж был комфортным. Если сделка предполагает ежемесячный возврат процентов, а основной долг выплачивается в конце срока займа, то нужно понимать, за счет каких средств будет погашаться кредит.

Как правильно погашать кредит

Большинство залоговых кредитов имеют аннуитетный график погашения. По нему очень просто платить – каждый месяц вносится одинаковый сумма на протяжении всего периода кредитования.

Хорошую экономию можно получить при досрочном погашении кредита. Если есть такая возможность, то следует этим воспользоваться, сократив срок или обязательный платеж. Выгоднее сокращать срок, так как тогда вы заплатите меньше процентов, но если хочется подстраховаться на будущее, уменьшайте размер платежа. Оптимальная стратегия погашения кредита – это чередование сокращения то срока, то платежа.


Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.



logo
×
Да, это бесплатно!

— Регистрируйтесь и качайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Зарегистрироваться
×
Регистрация

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Продолжить
×
Да, это бесплатно!

— Регистрируйтесь и качайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.