Финансовая страховка от бухгалтерских ошибок       Бесплатная регистрация ООО   |   ИП       4 способа сэкономить на налогах       CRM, Склад, Торговля, Аналитика в одном месте       Программа для учета в магазинах (54-ФЗ)
Новый Бизнес.Ру

Как не попасть в ловушки арендодателя, снимая помещение для бизнеса: 4 реальных кейса и рекомендации эксперта

30 октября 2019
226
Средний балл: 5 из 5

Как правило, собственники бизнеса в договоре аренды обращают внимание лишь на ставку арендной платы, размер обеспечительного платежа и срок действия договора аренды. Этим пользуются юридически подкованные арендодатели и фиксируют в договоре условия, которые оборачиваются для арендатора финансовыми потерями. Как избежать типичных ловушек, специально для Бизнес.ру рассказал Виктор Рассохин, управляющий партнер юридической компании «Dealex».

Как не попасть в ловушки арендодателя, снимая помещение для бизнеса: 4 реальных кейса и рекомендации эксперта

Рассохин Виктор, управляющий партнер юридической компании «Dealex»

Первая ловушка. Договор аренды не предусматривает одностороннего отказа от исполнения

Прекратить любой договор без соглашения сторон можно двумя способами:

  1. Отказаться от его исполнения в одностороннем внесудебном порядке (ст. 450.1 ГК РФ).
  2. Расторгнуть договор в суде, если в документе есть существенные нарушения.

Договор аренды относится к такой категории договоров, которые по закону вообще могут не подлежать одностороннему отказу от исполнения. То есть если арендатору после заключения договора нужно будет переехать в другое помещение, закрыть склад и т.д., он не сможет отказаться от аренды. Если в договоре право на односторонний отказ от исполнения не предусмотрено, договор будет действовать весь срок, который в нем указан. Исключение составляют случаи, когда одна из сторон существенно нарушает свои обязательства и тогда договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ). При этом сам факт пользования помещением не имеет значения.

Реальный кейс из практики

К нам обратился арендатор (крупное предприятие), который заключил договор аренды производственного помещения большой площади. Помещение компании нужно было для производства продукции, поэтому предстоял длительный дорогостоящий ремонт. Уже после того, как договор был подписан, выяснились два момента:

  1. Выполнить ремонт в течение льготного периода арендной платы невозможно, так как в договоре было прописано условие о необходимости согласования всех видов работ и кандидатур подрядчиков, проектной документации с арендодателем. Арендодатель затягивал согласование работ, что увеличивало срок ремонта.
  2. Договор аренды не предусматривал возможность одностороннего отказа от исполнения. Таким образом, арендатор, не имея возможности вовремя начать производство продукции, мог понести многомиллионные убытки.

Иск в суд не принес бы желаемого результата, поскольку арендодатель не нарушал условия договора аренды и арендатор подписал его без замечаний. В результате нам удалось убедить арендодателя взять на себя производство работ с гарантией соблюдения сроков. К моменту окончания арендных каникул все работы были выполнены.

Как подстраховаться. При заключении договора аренды включайте в него условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора в определенных, удобных вам случаях. Также рекомендую предусматривать в договоре случаи нарушений другой стороны, которые будут считаться существенными и давать вам право на расторжение договора в судебном порядке.

Вторая ловушка. Недостатки помещения могут помешать его использовать

По закону помещение, которое передают по договору аренды, должно быть пригодно для целей его использования. То есть, если вы снимаете помещение под офис, в нем должен быть ремонт и вентиляция. Если арендовали помещение для ресторана, в нем должно быть водоотведение и водоснабжение, помещение для приготовления блюд, необходимая мощность электропитания и т.д. Все эти требования нужно указывать в договоре аренды, иначе возникает спор о том, являются ли они обязательными для помещений данной категории. Причем факт соответствия помещения условиям договора аренды нужно фиксировать до момента подписания акта приемки-передачи помещения. В противном случае потом будет сложно доказать, что помещение имеет недостатки, которые арендатор не мог заметить при подписании акта.

Реальный кейс из практики

К нам обратилась компания, арендовавшая помещение под ресторан в центре Москвы. Само по себе помещение отлично подходило для ресторана, однако арендатор заранее побеспокоился о том, чтобы арендодатель выполнил ряд требований по его оснащению. В частности, указал в договоре аренды, что помещение должно быть снабжено системой вентиляции и определенной мощностью электроэнергии. После подписания договора аренды при приемке помещений арендатор обнаружил, что помещение оговоренным ранее требованиям не соответствует и отказался подписывать акт приемки-передачи. Арендодатель уверял, что выполнит все необходимые требования, поэтому обеспечительный платеж в размере нескольких миллионов рублей арендатор оплатил. В итоге арендодатель не привел помещение в нужный вид, возвращать деньги отказался и в суде пытался убедительно доказать, что:

  • арендатор пользовался данным помещением;
  • сотрудникам арендатора предоставляли доступ;
  • арендодатель проводил ремонтные работы и потому не только обеспечительный платеж не должен быть возвращен, но и должна быть взыскана арендная плата.

После судебного процесса на протяжении полутора лет в судах первой и апелляционной инстанции нам удалось доказать, что помещение не соответствовало требованиям, и поэтому арендатор его фактически не принял.

Как подстраховаться. Принимая помещение, фиксируйте его недостатки, не подписывайте акт приемки до устранения недостатков. Если арендодатель заявляет о том, что он устранит недостатки, зафиксируйте это обязательство в дополнительном соглашении к договору аренды и отразите в акте осмотра помещения, фиксирующего недостатки. Не производите оплату до подписания акта приемки.

Третья ловушка. Повышение ставки арендной платы в уведомительном порядке

Часто проекты договоров аренды, которые арендодатели представляют на согласование, содержат условие о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы раз в год на определенный процент без согласования с арендатором. В этом случае увеличение ставки арендной платы носит уведомительный характер. Закон не предусматривает никаких границ такого увеличения, вопрос решают по усмотрению сторон. Арендодатель, само собой, заинтересован в увеличении размера арендной платы на максимальный размер. Обычно он составляет 3-5% в год. Однако в практике встречаются и другие случаи.

Реальный кейс из практики

Один из доверителей обратился к нам с просьбой проанализировать договор аренды. В документе не было ограничения по размеру повышения ставки арендной платы. Пользуясь этим выгодным для него условием, арендодатель повысил ставку со следующего года на 43%. Формально он имел на это право, поскольку арендатор не включил в договор ограничивающее условие для увеличения. После детального анализа обстоятельств дела и судебной практики по данной категории споров, мы подали иск в арбитражный суд о признании повышения нерыночным и признания уведомления об увеличении ставки арендной платы недействительным. В своем иске мы ссылались на пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Там разъяснено, что суды отказывают во взыскании арендной платы, превышающей среднерыночные ставки, если соблюдены три условия (п.2 ст. 10 ГК РФ):

  • отсутствует государственное регулирование арендной платы;
  • договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер;
  • доказано, что в результате одностороннего изменения арендная ставка существенно превысила средние рыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Это свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом.

Чтобы доказать факт нерыночного повышения цены, в ходе рассмотрения дела провели независимую судебную экспертизу. Повышение в размере 43% суд признал нерыночным и уведомление о повышении ставки арендной платы – недействительным. Судья удовлетворил иск в полном объеме.

Как подстраховаться. Если в договоре нужно зафиксировать условие о праве арендодателя ежегодно повышать арендную плату, указывайте точное значение в твердой сумме или процентном отношении. Убедитесь, что значение определено в пределах рыночных показателей.

Четвертая ловушка. Состояние помещения на момент выезда

Еще один частый случай в практике арендных отношений связан с моментом прекращения договора и выезда арендатора из помещения. По закону арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ). При выезде арендатор обязан передать арендодателю помещение в том же состоянии, что и при заключении договора аренды с учетом естественного износа или в состоянии, прописанном в договоре (ст. 622 ГК РФ). Поскольку данный вопрос законодатель предложил урегулировать сторонам самостоятельно, при подписании договоров аренды нужно внимательно проверять условие о том, в каком состоянии помещение должно быть возвращено и предусмотрены ли санкции за нарушение данного условия арендатором. Ситуация может усугубляться тем, что часто арендодатели не позволяют арендатору вывезти свое имущество.

Реальный кейс из практики

Известное в России маркетинговое агентство переезжало в новый офис. При переезде выяснилось, что в одном из помещений во время ремонта перенесли перегородку. Арендодатель настаивал на том, что за перенос перегородки в подобных случаях договором предусмотрен штраф, а также компенсация арендодателю расходов на ремонт. Поэтому арендодатель отказывался разрешать службе охраны бизнес-центра вынос мебели, компьютерной техники и иного имущества арендатора, ссылаясь на нормы некого внутреннего регламента бизнес-центра до того момента, пока стороны полностью не произведут расчеты.

Арендатор обратился к нам за помощью. Мы изучили юридические аспекты оформления договора аренды и правила пользования бизнес-центром и установили, что никакой юридической силы регламенты арендодателя не имеют. Ни в положениях договора аренды, ни и иных подписанных арендатором документах, не содержалось ссылки на применение этих регламентов. Арендатор не выражал свое согласие в письменном виде на применение регламентов. Таким образом, для сторон обязательны были только положения договора аренды. Факт наличия обязательств по компенсации стоимости переоборудования перегородки еще нужно было доказывать, также как и оценивать стоимость ремонтных работ. В итоге после проведения переговоров с арендодателем удалось убедить его в неправомерности удержания имущества арендатора, последний благополучно переехал в новый офис, а финансовые вопросы стороны решили мирным путем без взыскания штрафов.

Как подстраховаться. Тщательно осмотрите помещение при приемке и убедитесь, что у него нет недостатков, которые стороны заранее не оговорили. При выезде после истечения срока аренды убедитесь, что помещение соответствует тому состоянию, которое вы с арендодателем зафиксировали при въезде. Если подписываете не только договор аренды, внимательно ознакомьтесь со всеми документами и убедитесь, что они не противоречат договору и не ставят вас в более невыгодное положение по сравнению с условиями договора. К таким документам относится, например, регламент работы бизнес-центра.


Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.



logo
×
Да, это бесплатно!

— Регистрируйтесь и качайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Зарегистрироваться
Присоединяйтесь к клубу предпринимателей Бизнес.Ру

— Актуально о продвижении и развитии бизнеса в вашей отрасли
— Советы от реальных участников рынка и экспертов
— Новым участникам бизнес-подарок

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Продолжить
×
Регистрация

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Продолжить
×
Да, это бесплатно!

— Регистрируйтесь и качайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.