Финансовая страховка от бухгалтерских ошибок       Бесплатная регистрация ООО   |   ИП       4 способа сэкономить на налогах       Бесплатный доступ в сервис для автоматизации бизнеса
Новый Бизнес.Ру

Договор залога недвижимости: как составить и зарегистрировать

23 сентября 2019
59
Средний балл: 0 из 5
Договор залога недвижимости: как составить и зарегистрировать

Договор залога недвижимого имущества обеспечивает кредитору исполнение обязательств, взятых на себя должником по основному договору. Однако составляя документ, важно проследить, чтобы тот соответствовал установленным требованиям. Разберемся, как подготовить договор, какие условия вносятся в обязательном порядке и когда необходима госрегистрация документа.

Специфика договора

Договор залога недвижимого имущества используется во многих сферах бизнес деятельности, но чаще всего его применяют, чтобы обеспечить возврат кредитов. Этот вид сделок регулируется нормами ГК РФ, а также Законом об ипотеке.

Участниками сделки являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем считается кредитор по основному договору, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ст. 335 ГК РФ). Сторонами соглашения вправе выступать как физические, так и юридические лица.

Особенность этого соглашения заключается в том, что оно обеспечивает залогом обязательства сторон, которые возникли из основного договора.

Согласно этой сделке, у кредитора (залогодержателя) есть преимущественное право перед остальными кредиторам обеспечить неисполненные или исполненные ненадлежащим образом обязательства должником (залогодателем) за счет его заложенного имущества.

Недвижимостью под залогом залогодержатель вправе распорядиться по своему усмотрению:

  • продать залог и удовлетворить свои требования;
  • получить имущество в собственность.

Кредитор используя залог, как инструмент обеспечения обязательства, получает:

  • погашение долга залогодателя по основному договору;
  • уплату неустоек (штрафов, пени) или понесенных убытков в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий основного договора;
  • проценты за использование кредитных средств;
  • возмещает судебные издержки или расходы, которые понес, обращаясь в суд за защитой своих прав;
  • если наступил страховой случай (утрата или ущерб заложенной недвижимости), залогодержатель вправе рассчитывать на страховое возмещение при отсутствии оснований, указывающих на его вину;
  • возместит затраты, которые связаны с продажей предмета залога.

Перед заключением договора стоит уделить внимание вопросу, находится ли недвижимость в совместной собственности с другими собственниками, в том числе с несовершеннолетними детьми, недееспособными или частично дееспособными гражданами (в этой ситуации сделка согласовывается с органами опеки и попечительства). Для регистрации договора требуется письменное согласие других собственников, согласие супруга придется заверять нотариально (ст. 7 Закон об ипотеке).

Документ вступает в законную силу после того, как стороны его подпишут или после нотариального удостоверения, если это условие было ранее согласовано сторонами или предусмотрено законом.

Образец договора залога недвижимого имущества можно скачать здесь

Подготовительный этап перед заключением договора

При составлении договора стоит обратить внимание на следующие моменты:

Сторонам необходимо определиться, какое обязательство будет обеспечивать объект залога, а также кто будет владеть недвижимым имуществом и нести расходы по содержанию и сохранности. Что касается залога, передаваемого по ипотеке, то он остается во владении и использовании у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).

  1. Нужно определить оценочную стоимость залогового имущества. Определяется по соглашению сторон, но лучше воспользоваться услугами независимой экспертизы. Результаты экспертизы заносятся в оценочный акт.
  2. Определиться, когда наступит момент возникновения залога, т.е. когда у залогодержателя наступит право собственности на залог (ст. 341 ГК РФ).
  3. Для нотариуса потребуется собрать дополнительные документы:
  • копию основного договора;
  • документы, подтверждающие, что объект залога находится в собственности должника;
  • оценочный акт о стоимости объекта;
  • выписку из ЕГРИП о госрегистрации объекта недвижимости;
  • кадастровый паспорт объекта (после госрегистрации рекомендуется сравнить номер, прописанный в свидетельстве о госрегистрации и номер в кадастровом паспорте. Номера документов должны быть одинаковыми).

Содержание договора

В содержании документа необходимо уделить внимание существенным условиям договора, без упоминания которых суд признает договор незаключенным.

К ним относятся:

  1. Предмет договора.
  2. Рыночная стоимость объекта.
  3. Размер, существо и срок исполнения должником взятых на себя обязательств по основному договору.
  4. Если сторонами установлено, что обязательство будет исполняться поэтапно, то для каждого этапа устанавливаются сроки, условия и размеры платежей.

По усмотрению сторон соглашение может также содержать и другие условия.

Если у вас есть вопросы по составлению документов или просто не хватает времени правильно составить договор залога, обратитесь за помощью к специалистам. Сотрудники сервиса Главбух Ассистент возьмут на себя все бумажные и рутинные дела, связанные с документооборотом, учетом и отчетностью.

Предмет договора

Предметом залога является практически любое недвижимое имущество, кроме объектов государственной или муниципальной собственности (за некоторым исключением ст. 62.1 ФЗ № 102), к которым относятся:

  • земельные участки, кроме участков, относящихся к сельскохозяйственной деятельности;
  • здания, предприятия, в том числе объекты незавершенного строительства;
  • жилые дома, квартиры, части квартир в виде изолированных комнат;
  • дачные дома, гаражные и иные сооружения, потребительского назначения;
  • часть здания или сооружения, отведенная под машино-место (ст. 5 ФЗ за № 102).

В договоре для индивидуализации объекта указывается: его название, адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и другие идентификационные признаки, которые позволяют получить четкое представление о предмете залога.

Также указывается наименование документа, на основании которого предмет залога принадлежит залогодателю, и каким госорганом этот документ зарегистрирован.

Предмет залога должен быть свободен от прав и притязаний третьих лиц, не состоять под арестом или другим обременением.

Читайте еще: Договор займа между юридическими лицами. Как правильно составить

Стоимость объекта

Оценка предмета залога осуществляется сторонами по взаимному согласию, присутствие эксперта по оценке не относится к обязательным требованиям. Стороны вправе самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, поэтому она может не соответствовать рыночной цене.

Например, при рассмотрении дела суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что «несоответствие стоимости предмета залога, указанной в договоре не является основанием признать договор недействительным…». То есть, если стоимость объекта определена неправильно, это может служить основанием для оспаривания цены залога, но не самого договора ипотеки.

Если предметом договора является несколько объектов недвижимости, например, здание и земельный участок под ним, то не требуется указание стоимости каждого объекта, достаточно указать общую залоговую стоимость всех объектов залога (Постановление ФАС за № Ф08-2800/2006).

Однако стоит иметь в виду, если условие о стоимости предмета залога отсутствует, договор признается незаключенным.

А если в договоре указывается несколько оценок предмета залога? В этой ситуации, если судом будет установлена та стоимость, о которой договорились стороны, как существенном условии договора, соглашение будет считаться заключенным.

Срок действия соглашения

Срок действия договора залога сторонами устанавливается самостоятельно и не всегда связан со сроком действия основного договора. Сторонам рекомендуется руководствоваться ст. 190 ГК РФ: срок устанавливается в виде календарной даты или стороны ссылаются на событие, которое должно наступить.

Случай из судебной практики. К договору займа, стороны заключили договор залога недвижимости. Договор займа истек, а заемщик не отдал деньги и проценты за использованную сумму.

Заемщик посчитал, что заимодавец утратил право на взыскание по договору залога, так как срок основного договора истек. Но должник не учел, что сроки договоров не совпадают, и срок договора залога еще не истек, поэтому законных оснований для прекращения залога не было. В ходе судебного разбирательства с заемщика была взыскана сумма основного долга, проценты, а также наложено взыскание на заложенную недвижимость (определение Новосибирского обл.суда по делу за №33-10458/2017).

Форма договора и его регистрация

Договор оформляется в простой письменной форме, если законом или сторонами не предусмотрено заверение у нотариуса. Однако если основной договор, в обеспечение которого оформляется договор залога, был заверен нотариально, то и договор залога подлежит регистрации у нотариуса (ст. 339 ГК РФ). Если форма договора сторонами не соблюдена, он будет считаться недействительным.

Обязательна ли госрегистрация таких договоров? Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация договора залога недвижимого имущества в ЕГРП. Подать документы на госрегистрацию можно и через МФЦ, срок оформления составляет 5-8 дней, после чего можно получить документ о регистрации и выписку из Росреестра. Проверить есть ли обременение недвижимости можно на сайте https://rosreestr.ru/site

Договор залога недвижимого имущества

Науменко Лариса Сергеевна, Директор московского филиала офиса Группы компаний ООО «Центр правового обслуживания»

Важно учитывать, что правило о госрегистрации договора не применяется к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ за № 367 от 21.12.13 (с 1 июля). Правило отменено п. 5 ст. 3 указанного закона. Разъяснения об отсутствии необходимости в госрегистрации таких соглашений давались в письме Росреестра (№14-исх/00426-ГЕ от 17.01.14).

Таким образом, регистрация залога недвижимости (ипотека) - процедура необязательная, однако заимодавец чаще всего ее инициирует во избежание собственных рисков. Если залог (ипотека) не будет зарегистрирован, у заемщика появляется возможность свободно распоряжаться находящимся в залоге имуществом, что невыгодно второй стороне.

После того, как будет внесена соответствующая запись об обременении недвижимости в ЕГРП, у кредитора возникает право залогодержателя. Факт госрегистрации подтверждает наличие права на заложенное имущество. Это право может быть удостоверено отдельным документом - закладной.

Закладная - это документ, относящийся к ценным бумагам. С 2018 года наравне с бумажным документом выдается бездокументарные электронный аналог закладной (ст. 13 ФЗ за № 102). Стоит учесть, что для получения причитающегося по обязательствам, достаточно предъявить закладную без дополнительных документов. Текст закладной имеет приоритет над текстом договора ипотеки (ст. 14 ФЗ за № 102). В случаях, когда информация закладной не соответствует договору об ипотеке или другому договору, обязательство из которого обеспечивается ипотекой, верным будет считаться содержание закладной.

Если залогодержатель примет решение переуступить права по основному договору, то при смене залогодержателей также требуется госрегитсрация. Для этого подается совместное заявление от нового и бывшего залогодержателей. К заявлению прилагаются дополнительные документы:

  • соглашение по уступке прав;
  • предыдущий договор о госрегистрации бывшего залогодержателя;
  • квитанция об оплате госрегистрации.

Договор залога недвижимого имущества между физлицами

Основные положения, которые необходимо включить в договор

Договор залога недвижимости между физлицами

Договор оформляется в произвольной письменной форме

В шапке договора следует внимательно внести сведения о сторонах сделки (ФИО, прописка, данные паспорта)

Стороны вправе самостоятельно устанавливать количество необходимых разделов в содержании договора

Обязательно указывается предмет договора: дом, квартира, земельный участок, дачный домик и иные сооружения. Перечисляются характеристики объекта

Каким документом подтверждается право собственности залогодателя

Указывается стоимость объекта залога

Срок действия договора

Общие положения: права и обязанности сторон, ответственность, разрешение споров

Условия, при которых на предмет залога будет обращено взыскание

Реквизиты и подписи сторон

Договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами

Договор залога недвижимого имущества между юрлицами

Требуется нотариальное заверение

В шапке указывается полная информация о юрлицах

Предмет договора остается у залогодателя, должен иметь кадастровый номер, адрес. Подробно перечисляются характеристики объекта: площадь, этажность, наличие дополнительных частей и т.д.

Каким документом подтверждается право собственности залогодателя

Инвентаризационная стоимость объекта, указанная на основе справки БТИ

Рыночная стоимость, подтвержденная актом независимой оценочной экспертизы

Конечная стоимость объекта, о которой договорились стороны

Указываются обязательства по основному договору

Общие положения: права и обязанности сторон, ответственность, порядок разрешения споров

Реквизиты и подписи сторон


Договор ипотеки квартиры

г. _____________

«___» ______________ 201_ г.

ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Залогодатель», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее – «договор ипотеки») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Предметом договора ипотеки является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора ипотеки (далее - «Помещение»). Предмет залога полностью остается в пользовании и на ответственном хранении у Залогодателя.

1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _____ комнат, расположенное по адресу: _________________________________, номер _______, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора ипотеки (Приложение N 1).

1.2.1. Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.

1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии ______ № ____________ от «___» _____________ 20__ г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись № ______________________ от «___» ______________ 20__ г.

1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ___________ (_______________________) рублей, что подтверждается справкой N __________ от «___» ____________ 201_ г., выданной ТБТИ _________________________.

1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика, ООО «_________________» N _______ от «___» ______________ 201_ г., выданным _____________________________.

1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение, как предмет залога, Стороны договора ипотеки оценивают в ___________ (_______________________________) рублей.

1.7. До момента прекращения настоящего договора ипотеки обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.

1.8. Залогодатель передает настоящий договор ипотеки на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.

На что обратить внимание при заключении договора о залоге недвижимого имущества

Нередко на практике стороны договора сталкиваются с проблемами, которые изначально не кажутся очевидными.

Договор залога недвижимого имущества

Науменко Лариса Сергеевна, Директор московского филиала офиса Группы компаний ООО «Центр правового обслуживания»

При заключении договора сторонам рекомендуется обратить особое внимание на некоторые моменты.

Банки могут взимать дополнительные денежные средства, например, комиссию за внесение платежей. Перед подписанием договора нужно выяснить, какие суммы и за какие услуги могут дополнительно взиматься.

Следует обратить внимание на пункты договора, которые разрешают банку вносить в него изменения в одностороннем порядке. Такие условия выгодны только банку, поэтому важно понимать, что за ними стоит.

Внимательно стоит отнестись к вопросу страхования. Закон устанавливает требование только к обязательному страхованию залога, однако банки предлагают комплексное страхование, что влечет дополнительные траты.

Следует четко понимать условия расторжения договора сторонами. Например, досрочное погашение ипотеки, лишает кредитора прибыли, следовательно, такие кредиторы могут выставлять определенные условия для минимизации собственных рисков.

Также стоит оценить плюсы и минусы предлагаемой банками «плавающей ставки». На первый взгляд такая ставка выгодна для заемщика, однако, если произойдет экономический дефолт, условия кредита станут для заемщика кабальными.

Для ленты новостей мы запустили специальный канал в Telegram и группу в Фейсбуке. Присоединяйтесь!


logo
×
Да, это бесплатно!

— Регистрируйтесь и качайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Зарегистрироваться
Присоединяйтесь к клубу предпринимателей Бизнес.Ру

— Актуально о продвижении и развитии бизнеса в вашей отрасли
— Советы от реальных участников рынка и экспертов
— Новым участникам бизнес-подарок

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Продолжить

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.