Новый Бизнес.Ру

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

  • 12 октября 2018
  • 3177

Сделки с коммерческой недвижимостью – это всегда риск: мошеннические уловки на этом рынке не редкость. Бизнес.ру разобрал типичные схемы недобросовестных продавцов и арендодателей. Юристы рассказали, как можно обезопасить себя при аренде и покупке помещения под бизнес.

Как безопасно арендовать помещение для бизнеса

Защитить себя при аренде помещения можно даже в том случае, если арендодатель неохотно идет на переговоры по проекту договора и не уступает в важных вопросах. Например, о размерах арендной платы и неустойки, о праве на односторонний отказ от договора. Предлагаем включить в договор 7 условий, которые защитят ваши интересы и при этом не напугают арендатора, так как сильно не обременят его.

Ниже мы расскажем о трех типичных рисках при аренде коммерческой недвижимости, а юристы дадут советы, как их избежать.

Первый риск. Потеря вложений в помещение

Арендаторы часто вкладываются в ремонт и модернизацию помещения: приглашают дизайнеров и строителей, меняют коммуникации. Средний размер таких инвестиций около 50 тысяч рублей на квадратный метр площади. Делают это в расчете на долгий срок аренды: вложения окупаются примерно за пять лет. При этом чаще всего договор заключают на 11 месяцев – в этом случае его не нужно регистрировать. Ремонтные работы проводят, рассчитывая на добросовестность арендодателя и предполагая пролонгацию договора.

Распространенный финал: срок аренды подходит к концу, владелец объявляет о повышении ставки в полтора или даже два раза, ведь в его распоряжении теперь помещение более высокого уровня. Такие расходы арендатор часто не может себе позволить и в итоге съезжает. Это всегда влечет за собой простой, поиск нового места и всех вложенных в реконструкцию денег.

Пример. Компания по продаже промышленного оборудования заключила договор аренды помещения сроком на 11 месяцев. В документе отсутствовал пункт об условиях пролонгации и индексации ставки аренды. Когда договор закончился, арендодатель согласился продлить его, но при условии повышения платежей на 25%. На самом деле эта ставка была завышена умышленно, поскольку на помещение уже претендовала соседняя компания. Арендатору пришлось искать другое помещение. В новом договоре аренды прописали, что индексация не может превышать 7% в год.

От такой недобросовестности, абсолютно легальной и законной, защитить арендатора может только агрессивная позиция.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Алексей Рябичев, генеральный директор компании «Офислорд», специализирующейся на подборе офисных помещений

В краткосрочном договоре изначально пропишите такое условие: сторона, вынужденная отказаться от пролонгации сделки из-за изменения цены, имеет право вывезти все улучшения или передать их собственнику за весомую компенсацию. Ее объем должен быть эквивалентен стоимости ремонта с учетом частичной амортизации. Понятно, что это, практически, шантаж: арендатору в реальности не нужны куски труб и содранная со стен штукатурка, реализовать этот «актив» он не сможет, но арендодатель обычно не готов получить свое помещение в первозданном виде, как и платить за переоборудование. Поэтому, с высокой долей вероятности, он пойдет на встречу и откажется от повышения арендной ставки.

Все изменения, которые вы вносите, заранее согласуйте с арендодателем. В договоре укажите, кто и какие расходы на это понесет. В противном случае перемены и улучшения, даже увеличившие стоимость актива, могут трактоваться как нарушение условий договора и стать основанием для его расторжения в одностороннем порядке.

Второй риск. Желание собственника по личным причинам выселить нанимателя

Причины бывают разные: выгодное предложение о покупке, смена намерений в отношении помещений, более перспективный арендатор на горизонте.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

В моей практике был случай, когда к арендатору – владельцу продовольственного магазина недобросовестный собственник предъявил сразу два иска. Первый о взыскании задолженности по арендным платежам, которой не было, второй – о расторжении договора аренды из-за неузаконенных перепланировок. Перепланировки организовал сам собственник. Процессы шли по году в нескольких инстанциях. В конечном итоге мы их выиграли, взыскали с собственника неосновательное обогащение и судебные расходы, но нервов потратили изрядно.

Такие неприятности могут произойти даже при безукоризненном договоре аренды, который не предусматривает одностороннего досудебного расторжения. Проверьте историю судебных производств с участием контрагента. Наличие в ней тяжб, связанных с арендой, – тревожный сигнал.

Все специалисты в сфере недвижимости, с которыми беседовал Бизнес.ру, сходятся в одном: при заключении договора аренды, как и при других сделок, нужна консультация юриста. Большая часть проблем возникает из-за невнимательности и неосторожность. Нет своего юриста? Проверьте договор здесь

Третий риск. Увеличение суммы платежей в процессе эксплуатации

Распространенная ошибка арендаторов – упущение договоренностей по оплате коммунальных и других услуг. Цена, которую озвучивают собственники помещения, не всегда соответствует той, которую придется платить в итоге. Она может состоять из базовой ставки, эксплуатационных и операционных платежей, маркетинговых и рекламных сборов. Кроме того, нередко платить приходится и за помещения общего пользования: коридоры, вестибюли и т. д. Другими словами, конечная ставка аренды может включать в себя большое количество побочных расходов, поэтому очень важно определить их состав и размер до подписания договора аренды.

Пример. Юридическая фирма заключила договор аренды помещения в бизнес-центре по базовой ставке 1,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По итогам первого месяца сумма увеличилась до 1,445 тыс. руб – на 30% выше ожидаемой. Оказалось, что компания должна оплачивать свою долю в составе площадей общего пользования и услуги по уборке, которые не были включены в базовый платеж.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Наталья Мищанин, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга Главбух Ассистент

По общему правилу содержать имущество обязан арендатор, если в договоре аренды не прописали другие условия. То есть именно арендатор должен оплачивать все коммунальные расходы по объекту, который он получил в аренду(п. 2 ст. 616 ГК). К коммунальным услугам относятся: снабжение электрической и тепловой энергией, водой, газом, канализация. Подробный перечень можно посмотреть в Правилах, утв. постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 № 354. Правильно отобразить эти платежи в бухгалтерском учете помогут здесь

Два способа найти помещение в аренду на выгодных условиях

1. Предложите арендодателю бартер. Один из российских предпринимателей открыл фитнес-центр в гостинице, не заплатив ни рубля. Секрет прост: бизнесмен предложил владельцу отеля бесплатно принимать всех постояльцев. При этом затраты на покупку оборудования они поделили поровну. Гостиница получила дополнительный сервис за небольшие деньги, а бизнесмен – прибыль от клиентов, привлеченных сторонним путем.

2. Обратите внимание на простаивающие промышленные помещения. Владельцы известной сети московских кофеен начали свой бизнес с того, что предложили хозяину одного из пустующих заводов покрыть убытки от простоя здания – оплачивать затраты на свет, ремонт, охрану. Идея оправдала себя. На сегодняшний день сеть насчитывает 12 кофеен, открытых подобным способом.

Как безопасно купить помещение для бизнеса

Готовясь к сделке, соберите как можно больше информации о продавце и объекте недвижимости. Если штатного юриста нет, воспользуйтесь услугами аутсорсинга Кроме того, проверить контрагента вы можете и самостоятельно.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Запросите справку из ЕГРП через Росреестр. Там есть данные о правах на недвижимость, о лицах, которые могут ей распоряжаться, а также об обременениях, арестах и судебных процессах. Если собственников несколько, все они должны одобрить сделку и участвовать в ней. В противном случае договор могут оспорить. Если владельца представляет другой человек – удостоверьтесь, что доверенность – подлинная. Это можно сделать через открытый сервис Федеральной нотариальной палаты. Более подробные сведения можно получить на портале Федеральной налоговой службы, и в банке данных исполнительных производств.

Дополнительная гарантия надежности – привлечение кредитных средств: в этом случае и сделку, и контрагента проверят и юристы банка. Но полностью рассчитывать на такой способ не стоит.

Ниже – пять распространенных рисков, с которыми вы можете столкнуться при покупке коммерческой недвижимости. 

Первый риск. По договору купли-продажи проводят лишь часть суммы, а остальные деньги передают через ячейку

Как правило, покупатель идет на эти противозаконные условия под давлением продавца, который объявляет, что при таком подходе передаст помещение за меньшую сумму. Если клиент будет настаивать на проведении всей сделки «как положено», то ему придется компенсировать значительные налоговые потери собственника: 18% НДС и 20% налога на прибыль. Покупатель часто соглашается на такие условия – ему хочется сэкономить, но такая мягкость дает огромное пространство для манипуляций.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Алексей Рябичев, генеральный директор компании «Офислорд», специализирующейся на подборе офисных помещений

Мне известна история, когда передача собственности прошла по такой схеме, а затем неожиданно объявилась жена продавца, с которой он, как выяснилось, не развелся. Она заявила о том, что не давала согласия на сделку. Суд на этом основании признал сделку ничтожной. Собственник получил свои помещения назад, а покупателю досталась только сумма, указанная в договоре.

Сейчас проводить через ячейку большую половину суммы становится затруднительно: налоговые органы работают достаточно хорошо, отслеживают сомнительные сделки, и даже соотношение 50 на 50 встречается теперь редко. Самый распространенный вариант, который предлагают арендаторам – 70 процентов по договору, оставшееся в ячейку.

Второй риск. Не учитывают объем сделки

Приобретая недвижимость у юридического лица, удостоверьтесь, что такая сделка для него не является крупной, то есть объект не превосходит по кадастровой стоимости 2/3 остальных активов продавца. Если этого не сделать, последствия могут оказаться удручающими.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Представьте, что вы покупаете или арендуете, предположим, булочную, лично заключая договор с генеральным директором Общества - собственника помещения. В ожидании удачного стартапа вы завозите оборудование, продукцию. И в одно хмурое утро получаете претензию от Общества. Оказывается, его участники не давали своего письменного согласия на заключение договора именно с вами, а должны были, поскольку сделка крупная. В результате они обращаются в суд, который признает соглашение недействительным. Помещения вы лишаетесь.

При имущественных сделках с юридическими лицами всегда запрашивайте баланс контрагента и справку о том, что данная сделка с указанием реальной ее цены не является крупной для Общества. Поэтому, если сделка является крупной и это очевидно, юристы советуют требовать решение общего собрания об одобрении сделки именно с вами с указанием цены. Это усложняет процесс согласования сделки, зато экономит расходы на адвоката.

Третий риск. Приобретают не недвижимость, а юридическое лицо целиком

При этой схеме возникают дополнительные риски. Проверить, насколько безупречной была хозяйственная деятельность компании, узнать, нет ли на ней обременений и долгов удается не всегда. Все долги и обременения после сделки переходят покупателю.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Алексей Рябичев, генеральный директор компании «Офислорд», специализирующейся на подборе офисных помещений

Если покупатель все же выбрал такой формат сделки, покупка акционерного общества будет предпочтительнее смены учредителей в ООО, так как деятельность акционерных обществ достаточно жестко регулируется и отражается в реестрах.

Подробнее о приобретении юридического лица читайте в этой статье.

Четвертый риск. Приобретают площади у физического лица

В первую очередь, как и при любых сделках с недвижимостью между физическими лицами, нужно установить дее- и правоспособность продавца. Другой «подводный камень» – наследство.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Покупая помещение у физического лица, унаследованное им, не удивляйтесь, что однажды перед вами может появиться еще один, «неучтенный» наследник и затеет судебный процесс.

Пятый риск. Совершают сделки с помещениями, продавец которых на грани банкротства

Для покупателя или арендатора возбуждение дела о банкротстве в отношении продавца – значительный риск. Если от регистрации договора купли-продажи либо долгосрочной аренды до объявления о банкротстве прошло меньше одного года и доказано, что сделка совершена не на рыночных условиях, ее признают недействительной.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Анна Нехина, арбитражный управляющий и генеральный директор «Лаборатории антикризисных исследований»

Имущество вернут в собственность продавца. При этом покупатель, скорее всего, деньги назад не получит – лишь право включить свои требования в реестр кредиторов, а такие долги погашают крайне редко.

Единственный способ избежать оспаривания сделки купли-продажи финансовым управляющим – указать в договоре ее полную рыночную цену.

Рискованное предприятие: как безопасно арендовать или купить помещение под бизнес

Ирина Зуй, адвокат Московской областной коллегии адвокатов

Никогда не поддавайтесь ни на какие уговоры продавца снизить цену в договоре. В этом случае у вас появится шанс доказать, что вывода актива не было, а была вполне рыночная взаимовыгодная сделка. По этой же причине никогда не заключайте мнимых договоров дарения, если в реальности вы покупаете помещение

5 полезных инструментов для вашего бизнеса от Бизнес.Ру:

  1. Бесплатная регистрация ООО или ИП. Перейти в сервис
  2. Аутсорсинг бухгалтерии. Попробовать бесплатно
  3. Пособие по участию в госзакупках. Узнать, как выиграть тендер
  4. Путеводитель по проверкам налоговых органов. Узнать, как избежать штрафов
  5. Сервис по оптимизации налогов. Законно снизить налоги

Автор: Александра Виграйзер

Не забывайте о возможности больше времени уделять бизнесу, передав часть рутинных функций на аутсорс.


Остались вопросы по теме статьи?

Задайте вопрос эксперту:


Задать вопрос


Бухгалтерский аутсорсинг

  • Удобный чат с бухгалтером
  • Прием документов по фотографии
  • Напоминания об уплате налогов
  • Гарантия
  • Кадровое делопроизводство
  • Сдача отчетов в налоговую
  • Согласование договоров

Посмотреть цены
Рекомендации по теме
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.