text
Новый Бизнес.Ру

Как выбрать помещение под производство в аренду

  • 20 сентября 2018
  • 47

Начинающие бизнесмены часто встают перед непростым выбором: арендовать помещение под производство или купить в собственность. В этой статье проанализируем, в каких случаях лучше арендовать, а не приобретать недвижимость.

Как выбрать помещение под производство в аренду

Особенности выбора помещения под производство

Процесс поиска помещения под производство, которое отвечало бы всем требованиям, часто становится головной болью для бизнесменов. Технические характеристики помещения — местоположение, площадь, конфигурация, планировка - напрямую влияют на продуктивность бизнеса. К сожалению, только с течением времени можно понять, удачно или неудачно выбрано помещение в аренду под производство. 

Главный критерий в выборе помещение — стоимость аренды. Ставка будет заложена в себестоимость продукции, услуг бизнеса и в конечном результате  окажет влияние на его рентабельность.

Критерии выбора помещения под производство:

1. Местоположение. Особенности логистики напрямую зависят от направления бизнеса. Например, аренда цеха под производство обойдется дешевле, если выбрать помещение на окраине города с подъездными путями для транспорта, погрузо-разгрузочными площадками для готовой продукции, комплектующих. 

Если бизнес совмещает производство и склад, тогда придется искать площади в тех местах, где можно получить преимущество в доставке перед конкурентами, а клиенты могли бы быстрее забирать товар. О вместительной и удобной парковке тоже не стоит забывать.

2. Техническое оснащение помещения. Проверьте, соответствуют ли электрические мощности потребностям производственного процесса, есть ли отдельный электросчетчик, разрешение на использование энергоносителей и так далее.

3. Возраст здания. Если он достаточно большой, стоит уточнить, не подлежит ли объект сносу. Особенно, если арендодатель предлагает снять помещение в аренду под производство недорого. Подозрительно низкая цена - повод насторожиться.

Учитывая особенности производства, арендатору придется понести дополнительные расходы:

  • по перестройке, сносу элементов конструкций;
  • переделке потолков, полов, стен;
  • установке дополнительных элементов (дверей, перегородок, крепежных элементов, газо-водоотведения, электропроводки).

Читайте также: Коммерческая недвижимость: аренда или собственность?

Преимущества и недостатки аренды перед помещением в собственности

Попытаемся выяснить, что же рентабельнее для бизнеса: аренда помещения под производство или использование собственного?

Положительные и отрицательные стороны работы на арендованных площадях. Таблица

ПЛЮСЫ МИНУСЫ
1 Арендатор не привязан к одному месту, имеет неограниченные возможности для выбора помещения Арендная плата влияет на себестоимость продукции
2 Расходы по содержанию и эксплуатации помещения лежат на арендодателе Вид деятельности подлежит согласованию с арендодателем
3 На первых этапах развития покупка собственных помещений не всегда целесообразна Вероятность снять непригодное помещение для бизнеса, а это - дополнительные расходы и потеря времени
4 Возможность для малого-среднего бизнеса минимизировать стартовые расходы, проверить жизнеспособность бизнеса Риск увеличения арендной платы, расторжения договора аренды в одностороннем порядке
5 Сфокусированность денежных, трудовых ресурсов исключительно на профильном бизнесе

Преимущества и недостатки организации производства в помещении, приобретенном в собственность. Таблица

ПЛЮСЫ МИНУСЫ
1 Возможность инвестировать без риска в обустройство производства и техническое оснащение Затраты на содержание
2 Преимущество в ценах перед конкурентами Долгое оформление собственности - до года
3 Вложение средств. Гибкость в использовании: производство, сдача в аренду, продажа На покупку потребуется привлечение значительных финансовых средств
4 Под залог недвижимости банки охотнее дают кредит Налоговое бремя, страховые платежи
5 Нет угрозы выселения


Окончательное решение зависит от индивидуальных особенностей бизнеса. Например, для многоступенчатого производства необходимы производственные, технические площади, оборудованные склады, офисные помещения для администрации. Такие объекты могут иметь в собственности только крупные производители. Мелкому и среднему бизнесу проще арендовать весь комплекс.

Вывод один - арендуйте, когда недостаточно денег на покупку. Аренда отличается большей гибкостью и удобством, так как можно сначала попробовать прежде, чем купить.

Не хватает времени сконцентрироваться на развитии бизнеса? Избавьтесь от рутинных задач по учету и сдаче отчетности с помощью сервиса Главбух Ассистент.

На что обратить внимание в договоре аренды помещения под производство

Договор аренды не станет уязвимым местом для арендатора, если тщательно проверить предоставленную информацию и детально изучить приложения к договору. Приложения включают технические характеристики объекта: план, этажность, правила эксплуатации, иные услуги.

Желательно пригласить технического специалиста для осмотра помещения под производство. Перед тем, как подписывать договор аренды отдайте его на изучение юристу или воспользуйтесь услугами аутсорсинговой компании, которая за небольшие деньги поможет его составить.

На что стоит обратить внимание при подписании договор аренды помещения под производство:

  • перед подписанием договора уточните у арендодателя, что входит в размер арендной платы, подлежит ли он пересмотру и как оплачивать расходы, связанные с использованием объекта;
  • поинтересуйтесь формой НДС арендодателя, чтобы потом не оплачивать разницу между ставками налогообложения из своих средств;
  • проследите за тем, чтобы имущество, передаваемое в аренду как объект договора, подлежало индивидуализации (установлению). При отсутствии индивидуализации, согласно п.3, ст. 607 ГК РФ, договор не считается заключенным;
  • детализируйте пункт “Эксплуатационные расходы”. Важно зафиксировать в договоре, какие конкретно услуги входят в это понятие. Эксплуатационные расходы позволяют арендодателю легально увеличивать итоговую сумму арендной выплаты;
  • договоритесь о форме оплаты аренды. Договор считается незаключенным, если отсутствует письменное соглашение между сторонами о размере арендной платы (п. 1, ст. 654 ГК РФ);
  • процесс передачи и принятия недвижимости происходит по передаточному акту, который подписывается сторонами (п 1, ст. 655 ГК РФ). Если помещение передается в неудовлетворительном состоянии либо по договору предусмотрено возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений, то арендатору рекомендуется зафиксировать состояние помещения до и после. Запишите в акт все неисправности, поломки и недостатки помещения. Не забудьте включить фотографии и показания счетчиков. В противном случае при обратной передаче объекта арендодатель заставит вас устранять недостатки за свой счет.

Не забывайте о возможности больше времени уделять бизнесу, передав часть рутинных функций на аутсорс.


Остались вопросы по теме статьи?

Задайте вопрос эксперту:


Задать вопрос


Бухгалтерский аутсорсинг

  • Удобный чат с бухгалтером
  • Прием документов по фотографии
  • Напоминания об уплате налогов
  • Гарантия
  • Кадровое делопроизводство
  • Сдача отчетов в налоговую
  • Согласование договоров

Посмотреть цены


Рекомендации по теме
Мы в соцсетях
×
Требуется регистрация

Зарегистрируйтесь и получайте ответы от экспертов бесплатно

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!
Это бесплатно и займет всего минуту.

Вы получите доступ к уникальному контенту, который закрыт для незарегистрированных пользователей!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Да, это бесплатно!

— Регистрируйтесь и качайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Займет минуту
Бухгалтерский аутсорсинг от создателей журнала «Главбух» — Ваш учет будет вести гуру бухгалтерии!

Посмотреть цены Оптимизировать налоги

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.